martes, 31 de enero de 2017

Cómo negociar tu hipoteca (lo que nunca te contaron)

Invertir tiempo en informarte, identificar la mejor hipoteca y negociar las mejores condiciones es también una forma de ahorrar.

Esto que parece obvio, está claro que no se aplica, sólo hay que ver el tema de las claúsulas suelo, preguntar a la gente si se ha leído alguna vez su escritura de préstamo o simplemente si sabe cuánto paga de capital y cúanto de intereses. 

Haciendo memoria para aconsejar a una persona que está ahora en fase de pedir hipoteca,  os presento una serie de consejos que en su día puse en práctica tras leer blogs como este por cierto :)
  • Primero cambia el chip, aunque es verdad que el mercado ha cambiado y las hipotecas ya no es un producto prioritario para los bancos, recuerda que no es el banco el que te hace un favor (cuando decimos "pedir una hipoteca" ya nos estamos considerando la parte débil en la negociación), eres TÚ el que le vas a dar el sí para casarte para casi toda la vida con él, así que fuera complejos, cuando vayamos a pedir información tenemos que saber más que el comercial pero sin hacernos el listillo, es más, a veces cuánto más tonto parecemos es cuando más información obtenemos (como dicen en Billions: "a veces es necesario hacerse el tonto para ganar en el largo plazo").

  • Pide lo estrictamente imprescindible para comprar la vivienda y los gastos relacionados de la compra (olvídate de los muebles, el viaje de novios  o cambiar de coche), también deberías tener disponible al menos para la provisión de fondos (15-20% del total).

    Acuérdate también de negociar los gastos relativos a la escritura del préstamo que hasta hace poco se los han adjudicado siempre al consumidor y deberían ser como mínimo compartidos por la entidad y el consumidor, aunque como siempre dependerá de lo quede firmado (independientemente de que lo leas y/o lo entiendas) salvo casos de claúsulas abusivas que derivan en nulidad como las claúsulas suelo o el tema más reciente de los gastos de formalización.

  • Los ingleses tienen un dicho "Don´t bite off more than you can chew", que para nuestro caso se resume en no pidas más del 30% o 35% de los ingresos regulares que puedas tener en el plazo que vas a estar pagando las cuotas, es decir,aunque ahora ganes 1.800 pavos, ¿crees que podrás mantener esos ingresos en los próximos, 25-30-40 años?).

  • Negocia contratar una póliza de crédito con garantía hipotecaria en vez de un préstamo hipotecario (en el 2004, Bankinter lanzó su Hipoteca SIN de contratación exclusiva online que no era más que esto y algunos tomamos como referencia para contratarla "offline").

    Las principales ventajas de este producto son los periodos de carencia (ej: no pagar 3 cuotas cada 5 años) y la posibilidad de recuperar cualquier importe sobre lo que ya tengas pagado (ej: llevas pagado 18.000 y te quieres comprar un coche, pues pones el contador a 0 y financias al tipo de la hipoteca en vez de al tipo del préstamo personal...).

  • Busca que no tenga -o que tenga las más bajas del mercado- comisiones de apertura, amortización anticipada y cancelación

  • No adquirir vinculaciones tipo plan de pensiones, seguro de vida, nómina y el virgo de nuestra primogénita, reducirlas al mínimo y en caso de tenerlas, si no están reflejadas en la escritura, una vez firmada es papel mojado :)

    Y recuerda también -sobre todo porque bancos como Bankinter lo olvidan cada año- que si la cuenta está destinada exclusivamente al pago de las cuotas, NO debe tener comisión de mantenimiento o similar. 
  •  En el tema de los seguros: sólo es obligatorio contratar el de hogar y lo puedes contratar con la aseguradora que tú elijas -aunque el banco te meterá por los ojos la suya- en un plazo determinado una vez firmada la escritura (obviamente no son obligatorios el de vida ni otros seguros relacionados como de accidentes o incapacidad). Pueden ser aconsejables dependiendo de las circunstancias de cada uno, pero excepto el de hogar NO son obligatorios aunque el director te lo jure por Botín.
  • Pide como mínimo "presupuesto" a 5 entidades, es decir una Ficha de Información Personalizada (FIPER) y la oferta vinculante que recoge las principales condiciones que te ofrece esa entidad y que te permitirá no sólo comparar con otras sino apretarles décima a décima en el diferencial (un 0,10 en 1 año no es mucho pero ¿y en 30?), porcentaje comisiones y productos vinculados.

    Todo por escrito (folletos publicitarios valen como documentación básica para empezar a comparar) que las palabras se las lleva el aire, en estos temas no vale información oral (como las asesorías de Pujalte) y notas a mano del comercial en un folio.
  • En caso de tener elegida la entidad, confirmada la operación y fijada la fecha de la firma, una semana antes pide el borrador de la escritura pública para revisasr y comprobar que no te cuelan NADA nuevo ni en el borrador ni el mismo día de la firma (obviamente, llévate ese borrador el día de la firma). Ya lo dice el Banco de España: "tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma".
    ¿Conoces a alguien que le pusieran la claúsula suelo el día de la firma y no se enterara?
    ¿O que el mismo día le dijeran que parte del capital solicitado ahora iba a ser en un préstamo personal por art. 33 y que eran lentejas? Yo sí. Más de uno. Pues eso.

¿Se te ocurre algún consejo más?



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